Πρόγραμμα είναι η γραπτή περιγραφή των στόχων, των απαιτήσεων του προϋπολογισμού και του χρονοδιαγράμματος κάθε νέας επιδίωξης.

​

1.1.ΤΟ PROJECT ΩΣ ΣΤΡΑΤΗΓΙΚΗ ΕΠΕΝΔΥΣΗ 

Το γραφείο μας χρησιμοποιώντας τους κατάλληλους ειδικούς συνεργάτες εντάσσει το project στις διατάξεις του νόμου 4864/2021 περί στρατηγικών επενδύσεων.

Αναλαμβάνει τη διαδικασία υποβολής και τεκμηρίωσης της αίτησης χαρακτηρισμού της επένδυσης ως Στρατηγικής σύμφωνα με τη οποία ο φορέας επένδυσης υποβάλλει προς την Ελληνική Εταιρεία Επενδύσεων και Εξωτερικού Εμπορίου Α.Ε. αίτηση χαρακτηρισμού και ένταξης σε συγκεκριμένη κατηγορία Στρατηγικών Επενδύσεων με σαφή αναφορά στα κίνητρα που επιθυμεί να λάβει.

Το γραφείο μας συντάσσει επιχειρηματικό σχέδιο,  συγκεντρώνει τα νομιμοποιητικά έγγραφα/τίτλους κυριότητας, αναλύει τον προϋπολογισμό και τη  δομή  χρηματοδότησης με παροχή επιβεβαίωσης επάρκειας κεφαλαίων, ενώ προσδιορίζει όλα τα περιβαλλοντικά/πολεοδομικά χαρακτηριστικά του ακινήτου.

Το γραφεί μας συντονίζει τη διαδικασία χαρακτηρισμού μιας επένδυσης ως Στρατηγικής σύμφωνα με την οποία η Ελληνική Εταιρεία Επενδύσεων και Εξωτερικού Εμπορίου Α.Ε. μετά την ολοκλήρωση της αξιολόγησης της πληρότητας των κριτηρίων και του φακέλου, της σκοπιμότητας της ένταξης της επένδυσης στη διαδικασία  Στρατηγικών Επενδύσεων και των παρεχόμενων αντισταθμιστικών ωφελειών από τον φορέα, καλεί σε δεκαπενθήμερη δημόσια διαβούλευση το κοινό και τους συναρμόδιους φορείς. 

Τέλος, το γραφείο υλοποιεί όλες τις απαραίτητες ενέργειες για την υπογραφή σύμβασης μεταξύ του Ελληνικού κράτους και του επενδυτή στην οποία περιγράφονται οι όροι και οι υποχρεώσεις που διέπουν την υλοποίηση της Στρατηγικής Επένδυσης.

 

1.2.ΤΟ PROJECT ΚΑΙ ΤΟ ΕΙΔΙΚΟ ΣΧΕΔΙΟ ΧΩΡΙΚΗΣ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΣΤΡΑΤΗΓΙΚΗΣ ΕΠΕΝΔΥΣΗΣ (ΕΣΧΑΣΕ) 

Το γραφείο μας αναλαμβάνει να προσδιορίσει με σαφήνεια και να υλοποιήσει όλες τις απαραίτητες ενέργειες για την έγκριση του κανονιστικού πλαισίου της ευρύτερης και ειδικής πολεοδομικής οργάνωσης της περιοχής μελέτης.

Στη μελέτη στην οποία παρουσιάζεται και αξιολογείται το υφιστάμενο ρυθμιστικό καθεστώς του προς αξιοποίηση ακινήτου και τεκμηριώνεται, με βάση κριτήρια χωροταξικά, περιβαλλοντικά και επενδυτικά, ο βέλτιστος χωρικός προορισμός του (χρήσεις γης, όροι δόμησης κλπ.), ο οποίος συνιστά και τη βασική επενδυτική του ταυτότητα για κάθε μεταγενέστερη πράξη αξιοποίησης.  Συγκεκριμένα, η Μελέτη ΕΣΧΑΣΕ εκπονείται σε ένα στάδιο και το περιεχόμενο της καλύπτει την ανάλυση της υπάρχουσας φυσικής, διοικητικής και θεσμικής κατάστασης, τη διάγνωση και ανάλυση των προβλημάτων, προοπτικών και τάσεων της ευρύτερης περιοχής για την οποία συντάσσεται το ΕΣΧΑΣΕ, τη διατύπωση των εναλλακτικών προτάσεων της χωρικής οργάνωσης   και την τελική πρόταση που δίνει την επενδυτική ταυτότητα και τους όρους και περιορισμούς ανάπτυξης του υπό έγκριση  επενδυτικού σχεδίου. 

​

Πιο συγκεκριμένα, στο ΕΣΧΑΣΕ:

Α) Τοποθετείται η περιοχή μελέτης στο χωρικό πλαίσιο που την περιβάλλει, σκιαγραφείται και αναλύεται η ταυτότητα της ευρύτερης περιοχής μελέτης όπως προκύπτει από: δημογραφικά χαρακτηριστικά, οικονομικές δραστηριότητες και απασχόληση, ενδογενείς αναπτυξιακές δυνατότητες και τυχόν συγκριτικά πλεονεκτήματα της περιοχής σε σχέση και με το ευρύτερο οικονομικό περιβάλλον. Λαμβάνεται επίσης υπόψη το βιοτικό επίπεδο και η ποιότητα ζωής με τις υποστηρικτικές τους υποδομές (τεχνική και κοινωνική υποδομή, αρχιτεκτονική φυσιογνωμία − ποιότητα οικιστικού περιβάλλοντος κλπ). Επιπλέον σχολιάζονται πολιτιστικά − ιστορικά και κοινωνικά χαρακτηριστικά της περιοχής ενώ γίνεται ανάλυση όλων των στοιχείων του φυσικού περιβάλλοντος εντός της έκτασης της περιοχής μελέτης, με επισήμανση των αξιόλογων οικοσυστημάτων, φυσικών τοπίων και λοιπών προστατευομένων περιοχών ή περιοχών που χρήζουν προστασίας.

​

Β) Δίνεται συνοπτικά το προφίλ του χωροταξικού πλαισίου (Δημοτική Ενότητα / Δήμος / Περιφερειακή Ενότητα / Περιφέρεια / Χώρα) και αναλύονται οι ειδικές σχέσεις και ρόλοι της περιοχής μελέτης με αυτό, τόσο στη σημερινή κατάσταση όσο και στα πλαίσια των προοπτικών της ευρύτερης περιοχής. Αναφέρονται οι ευρύτερες διασυνδέσεις της ευρύτερης περιοχής και η τυχόν ένταξη της σε ευρωπαϊκά ή και διεθνή προγράμματα. Επιπλέον, αξιολογείται η δυνατότητα της περιοχής να αξιοποιήσει τις αναπτυξιακές προοπτικές που προκύπτουν από τις τάσεις αλλά και το προγραμματικό πλαίσιο. Σε συγκεντρωτικό πίνακα δίδεται η συνοπτική περιγραφή των κατευθύνσεων / ρυθμίσεων όλων των Πλαισίων / Σχεδίων ανά Πλαίσιο / Σχέδιο, συμπεριλαμβανομένων των κανονιστικών ρυθμίσεων που ισχύουν στην ευρύτερη περιοχή

​

Γ) Αναλύεται ολόκληρο το πλέγμα των θεσμοθετημένων/υφιστάμενων χρήσεων γης στην ζώνη άμεσης επιρροής της περιοχής μελέτης και συγκεκριμένα οι χρήσεις γης, η υπάρχουσα οικιστική ανάπτυξη και η δυναμική της, η διάρθρωση των παραγωγικών δραστηριοτήτων, η ύπαρξη τυχόν άλλων θεσμοθετημένων χρήσεων ή ρυθμίσεων. Καταγράφονται υφιστάμενα και προγραμματιζόμενα βασικά δίκτυα υποδομής της περιοχής μελέτης (μεταφορικό δίκτυο ενέργεια τηλεπικοινωνίες, ύδρευση, αποχέτευση, απορρίμματα κ.λπ.). Εντοπίζονται συγκρούσεις χρήσεων γης. Επίσης παρουσιάζονται οι χωρικές επιπτώσεις της μέχρι σήμερα ανάπτυξης και των σημαντικών έργων και προγραμμάτων στη ζώνη άμεσης επιρροής της περιοχής μελέτης. Γίνεται αδρομερής αναφορά στο ιδιοκτησιακό καθεστώς της ζώνης άμεσης επιρροής, αναλύεται η κατάσταση του οικιστικού αποθέματος, η ποιότητα και φυσιογνωμία του χώρου (βασικοί αντιληπτικοί άξονες − ενότητες, ποιότητα χώρου κ.λπ.). Για τις περιπτώσεις όπου απαιτείται γίνεται διερεύνηση της γεωλογικής καταλληλότητας στη ζώνη άμεσης επιρροής.

​

Περιεχόμενα χαρτών: στους χάρτες περιλαμβάνονται, κατά περίπτωση, τα παρακάτω:

- Θεσμοθετημένες χρήσεις γης

- Θεσμικό πλαίσιο δόμησης

- Οικοσυστήματα και φυσικά τοπία

- Προστατευόμενες περιοχές − περιοχές δικτύου NATURA 2000, δάση, δασικές εκτάσεις, γη υψηλής παραγωγικότητας, όρια αιγιαλού − παραλίας, Αρχαιολογικοί χώροι

- Ιστορικοί τόποι, μνημεία

- Αξιόλογα αρχιτεκτονικά σύνολα

- Τοπία ιδιαίτερης αισθητικής − συμβολικής αξίας, τοπία για ανάδειξη φυσιογνωμίας των οικισμών, τοπία για αναβάθμιση εικόνας οδικών αξόνων ή άλλων στοιχείων δομημένου περιβάλλοντος κ.λ.π.

- Γεωργική γη κλπ/

 

Δ) Συγκεντρώνονται σε συνθετική μορφή τα βασικά δεδομένα και προβλήματα τόσο του φυσικού όσο και ανθρωπογενούς περιβάλλοντος, που έχουν παρατηρηθεί στους επιμέρους τομείς και έχουν θιγεί στα αντίστοιχα κεφάλαια. Η συνθετική αξιολόγηση περιλαμβάνει την αξιολόγηση των αναπτυξιακών δυνατοτήτων και προοπτικών, την αξιολόγηση θεμάτων και προβλημάτων πολεοδομικού επιπέδου, την αξιολόγηση δεδομένων χωροταξικού/ περιβαλλοντικού χαρακτήρα. Με βάση τα συμπεράσματα του κεφαλαίου αυτού και την συνεκτίμηση όλων των σχετικών − θετικών και αρνητικών − παραγόντων διατυπώνονται βασικά στοιχεία της πρότασης χωρικής ανάπτυξης και οργάνωσης της περιοχής επέμβασης/ ακινήτου, όπως στόχοι, βασικές αρχές και προγραμματικά μεγέθη, και τεκμηριώνεται ο προκρινόμενος χωρικός προορισμός/ επενδυτική ταυτότητα της περιοχής επέμβασης. Η τεκμηρίωση γίνεται στη βάση αξιολόγησης κριτηρίων όπως: κάλυψη κοινωνικών αναγκών, υποστήριξη αναπτυξιακών προοπτικών, δημιουργία νέων θέσεων απασχόλησης, αξιολόγηση πολεοδομικών και περιβαλλοντικών επιπτώσεων, φέρουσα ικανότητα της περιοχής, ποσοστό μεταβολής επιφανειών ανά χρήση (ελάχιστο & μέγιστό), π.χ. ποσοστιαία μεταβολή αγροτικής γης σε οικιστική κ.λ.π.  

​

Ε) Παρουσιάζεται συνθετικά το πρότυπο ανάπτυξης, χωρικής και πολεοδομικής οργάνωσης της περιοχής επέμβασης σε σχέση και με το ευρύτερο περιβάλλον. Διατυπώνονται οι βασικές αρχές οργάνωσης. Επιπλέον, μπορούν να γίνουν και επισημάνσεις / συσχετισμοί προς τον χωροταξικό σχεδιασμό ανώτερης κλίμακας. Καθορίζονται οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης και όροι δόμησης (συντελεστής δόμησης, μέγιστη επιτρεπόμενη κάλυψη, μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος, αρτιότητα οικοπέδων) και συντάσσεται ο πολεοδομικός κανονισμός και τυχόν πρόσθετοι περιορισμοί. Επιπλέον, κατά περίπτωση και εφ' όσον απαιτείται, καθορίζονται ζώνες προστασίας και ελέγχου, ενώ γίνεται και ιεράρχηση − διάρθρωση του βασικού οδικού δικτύου (ιεράρχηση και οργάνωση κυκλοφοριακών ροών) και των δικτύων κοινής ωφέλειας (ύδρευση, αποχέτευση, απορροή ομβρίων, ηλεκτρική ενέργεια, φυσικό αέριο, τηλεπικοινωνίες). Εφόσον απαιτείται, προτείνεται η προστασία ειδικών συνόλων και η ανάδειξη του φυσικού περιβάλλοντος και της αρχιτεκτονικής κληρονομιάς (αξιόλογα στοιχεία πολεοδομικού ιστού, φυσικού περιβάλλοντος και κτιριακού αποθέματος).

​

Περιεχόμενα χαρτών:

-  Πολεοδομική Οργάνωση (οργάνωση πολεοδομικών ενοτήτων) (όπου απαιτείται).

- Χρήσεις γης

- Πολεοδομικός κανονισμός

- Λοιποί όροι και περιορισμοί δόμησης

-  Δίκτυο κοινοχρήστων και κοινωφελών χώρων (όπου απαιτείται).

-  Δίκτυο πεζοδρόμων (ιεράρχηση και οργάνωση λειτουργιών) (όπου απαιτείται).

-  Πρόταση για την οργάνωση των οικοδομήσιμων χώρων (σχέση δομημένου − αδόμητου χώρου) - Ιεράρχηση βασικού οδικού δικτύου − οργάνωση κυκλοφοριακών ροών (όπου απαιτείται).

-  Περιοχή Προστασίας και Ελέγχου − Ειδικοί Όροι Δόμησης (όπου απαιτείται).

-  Αξιόλογα στοιχεία πολεοδομικού ιστού, φυσικού περιβάλλοντος και κτιριακού αποθέματος (όπου απαιτείται).

-  Δίκτυα κοινής ωφέλειας (ύδρευση, αποχέτευση, απορροή ομβρίων, ηλεκτρική ενέργεια, φυσικό αέριο, τηλεπικοινωνίες (όπου απαιτείται).

- Γεωλογικά χαρακτηριστικά: − Περιοχές κατ’ αρχήν κατάλληλες για δόμηση − Περιοχές κατ’ αρχήν ακατάλληλες για δόμηση − Περιοχές με ειδικούς περιορισμούς

Στους σχετικούς συνοδευτικούς χάρτες απαιτείται η σαφής διάκριση μεταξύ: α) Ζωνών ιδιοκτησιακού καθεστώτος β) Ζωνών χρήσεων γ) Ζωνών όρων και περιορισμών και αναγράφεται το εμβαδόν κάθε ζώνης.

 

1.2.1.Στρατηγική μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων – Μελέτη Γεωλογικής καταλληλότητας – Μελέτη Οριοθέτησης Ρεμάτων

Το γραφείο μας αναλαμβάνει τη σύνταξη  Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων των προτεινόμενων από την κύρια μελέτη ρυθμίσεων και κατευθύνσεων του ΕΣΧΑΣΕ. Η μελέτη αυτή εκπονείται με βάση τις εκάστοτε ισχύουσες προδιαγραφές εκπόνησης Στρατηγικών Μελετών Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων.

Επιπλέον, απαιτείται Μελέτη Γεωλογικής Καταλληλότητας ως υποστηρικτική της Κύριας Μελέτης. Η μελέτη αυτή εκπονείται με βάση τις εκάστοτε ισχύουσες προδιαγραφές εκπόνησης μελετών γεωλογικής καταλληλότητας, κατά περίπτωση ανάλογα με τα χαρακτηριστικά του ΕΣΧΑΣΕ.

Τέλος το γραφείο μας αναλαμβάνει τη σύνταξη μελέτης προσωρινής ή και οριστικής εάν απαιτηθεί οριοθέτησης των υφιστάμενων υδατορεμάτων εντός των νέων προς πολεοδόμηση περιοχών, ως υποστηρικτική της Κύριας Μελέτης. 

 

 

2.3 ΚΤΙΡΙΟΛΟΓΙΚΟ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑ (MASTER PLANNING)

Η σύνταξη κτιριολογικού προγράμματος είναι η πρώτη σχεδιαστική φάση για τα περισσότερα μεγάλης κλίμακας αρχιτεκτονικά projects.

Οι διάφορες χρήσεις, τα κτίρια, οι εξοπλισμοί, το οικόπεδο, οι δρόμοι, η στάθμευση, κλπ. συντίθενται σε ένα σύνολο, βάσει μιας διάρθρωσης φάσεων, ενοτήτων, κανόνων και σχέσεων που συνιστά το κτιριολογικό πρόγραμμα.  

Τα συνθετικά του κτιριολογικού προγράμματος περιέχουν σε σειρά :

​

2.3.1 Προγραμματισμός περιοχής :

• Δημιουργία ενός προγράμματος για την ίδια την περιοχή (οικόπεδο και περιβάλλων χώρος).

• Εκτίμηση της έκτασης και της πυκνότητας των προτεινόμενων χρήσεων κατά ζώνες.

• Υπολογισμός του αριθμού των ανθρώπων.

• Περιγραφή του σκοπού των δραστηριοτήτων στο οικόπεδο.

Το πρόγραμμα του οικοπέδου πρέπει να ακολουθεί τις φάσεις της εξέλιξης και πρέπει επίσης να προγραμματίσει τις ανάγκες πρόσβασης και υπηρεσιών του οικοπέδου, τους χώρους στάθμευσης και τις κυκλοφορίες.

​

2.3.2 Ανάλυση οικοπέδου και κτισμάτων :

Σημαντικά στοιχεία αυτής της ανάλυσης είναι:

• Το θεσμικό πλαίσιο

• Η ανάπτυξη μιας φυσικής εικόνας για το οικόπεδο και τον περιβάλλοντα χώρο.

• Οι περιορισμοί στην ανάπτυξη

• Οι ευκαιρίες που παρουσιάζονται.

 

2.3.3 Προγραμματισμός  χρήσης του οικοπέδου :

• Τοποθεσία της προτεινόμενης ανάπτυξης και προσανατολισμοί.

• Δραστηριότητες της προτεινόμενης ανάπτυξης.

• Πυκνότητα της προτεινόμενης ανάπτυξης, οριζοντίως και καθέτως στο οικόπεδο.

• Τα πάρκινγκ και η πρόσβαση

Ο προγραμματισμός βασίζεται στις ζώνες χρήσης στο οικόπεδο, οι οποίες προκύπτουν από τη φάση της ανάλυσης του οικοπέδου.

2.3.4 Σύλληψη  πλάνου / σχεδίου χώρου :
Συμπληρώνει το κτιριολογικό πρόγραμμα. Δουλεύοντας με τον ιδιοκτήτη η ομάδα μας δημιουργεί σχέδια και διαγράμματα για το χώρο, το χαρακτήρα του και τις αλληλεπιδράσεις.

2.3.5 Δημιουργία τελικού  κτιριολογικού  προγράμματος :

• Το τελικό πλάνο της χρήσης του οικοπέδου με ακριβή εκτίμηση επιφανειών.

• Τη σύνταξη σκαριφημάτων, εικόνων και βίντεο σε τρισδιάστατη ανάπτυξη κατά φάσεις για τον περαιτέρω σχεδιασμό.

Το κτιριολογικό πρόγραμμα πρέπει να είναι τόσο ευέλικτο ώστε να μπορεί να προσαρμόζεται στις αλλαγές του προγράμματος.

Ένα καλό κτιριολογικό πρόγραμμα έχει μια γερή δομή και μια σύλληψη που μπορεί να ακολουθηθεί, παρά τις αλλαγές στο πρόγραμμα, έτσι ώστε τα πλεονεκτήματα του οικοπέδου να διατηρηθούν σε ολόκληρη τη διάρκεια του Project.

​

2.4 ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑΤΟΣ (Program Μanagement)

• Διαδικασία προγραμματισμού

• Επαλήθευση προγράμματος

• Περιοδικοί έλεγχοι του προγράμματος

• Πόροι πληροφόρησης

• Τεχνικές  προγραμματισμού

 

2.4.1 Διαδικασία προγραμματισμού

Δελτίο Επικοινωνίας και Προγραμματισμού:

• Στόχοι του Project

• Συμβατές δραστηριότητες με το Project

• Άλλες ειδικές απαιτήσεις που οδηγούν το σχεδιασμό

Το δελτίο συμπληρώνεται από τον πελάτη.

Το γραφείο μας συμμετέχει στην προετοιμασία του δελτίου με πρόσθετη αναγνώριση δυνατοτήτων και επιλογών που αφορούν τον πελάτη.

​

2.4.2 Επαλήθευση προγράμματος

Σελίδα Προγραμματισμού:

• · Μετάφραση του δελτίου προγραμματισμού σε κριτήρια που οδηγούν το σχέδιο

• · Πρώτη περιγραφή των απαιτήσεων του χώρου

• · Αναγνώριση των απαιτήσεων του Project (Χρήσεις - Σκοπός)

• · Μέτρα για μελλοντική ανάπτυξη

• · Καταγραφή Σχετικής Νομοθεσίας - Κανονισμών

• · Ενεργειακές και περιβαλλοντικές απαιτήσεις

• · Πρώτη εκτίμηση κόστους κατασκευής βάσει του επιθυμητού  χρονοδιαγράμματος

Η σελίδα συντάσσεται από το γραφείο μας και αναθεωρείται μαζί με τον πελάτη.

Με την επαλήθευση του προγράμματος αρχίζουν οι φάσεις του αρχικού σχεδιασμού

 

2.4.3 Περιοδικοί έλεγχοι του προγράμματος

Κατά την διάρκεια του project και τις φάσεις σχεδιασμού, τα κριτήρια προγραμματισμού γίνονται πιο ξεκάθαρα. Νέες απαιτήσεις, συγκρούσεις, αντιλήψεις και προτεραιότητες αναφύονται. Αυτές οι αλλαγές στο πρόγραμμα τεκμηριώνονται αρχικά στις σημειώσεις από τις συζητήσεις για το project. Στο τέλος κάθε φάσης σχεδιασμού ενημερώνεται η αναφορά του προγράμματος για να αντανακλά τα υφιστάμενα κριτήρια προγραμματισμού. Αυτά είναι τα κριτήρια πάνω στα οποία βασίζεται η αποτίμηση του κόστους στο τέλος κάθε φάσης.

 

2.4.4 Πόροι πληροφόρησης

Οι τέσσερις κύριες πηγές πληροφόρησης είναι :

• Ο πελάτης

• Οι εξωτερικές απαιτήσεις και τα στάνταρτ

• Άλλα παρόμοια Projects

• Η εμπειρία των Μηχανικών.

 

2.4.5 Τεχνικές  προγραμματισμού

Επιλέγουμε μια ποικιλία τεχνικών για να διασφαλίσουμε ότι η διαδικασία προγραμματισμού θα είναι κατάλληλη και επαρκής.

Το γραφείο μας χρησιμοποιεί:

• συνεντεύξεις

• ερωτηματολόγια

• επισκέψεις σε αντίστοιχα έργα

• αναζήτηση πληροφοριών (Internet, Πανεπιστήμια, Οργανισμοί, Βιβλιοθήκες κλπ.)

• Αεροφωτογραφίσεις

• απ’ ευθείας παρατήρηση, φωτογράφηση, Video

Ο προγραμματισμός εμπλέκει και τον πελάτη στη συλλογή και σύνθεση των πληροφοριών, αναλύοντας διαφορετικές προοπτικές και εξασφαλίζοντας δέσμευση για το αποτέλεσμα.